Amigo leitor, venho explanar sobre as mudanças que ocorrerão a partir de 2026, onde os proprietários de imóveis que vivem da renda de aluguéis enfrentarão mudanças significativas em sua tributação. Com a Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a Reforma Tributária, a locação de imóveis deixará de ser tributada apenas pelo Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) e passará a estar sujeita também ao Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e à Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
A mudança representa um novo cenário para investidores e famílias que utilizam a renda de aluguéis como fonte principal de sustento, trazendo impacto imediato já no início da transição do sistema tributário, prevista para ocorrer entre 2026 e 2032.
A Lei Complementar nº 214/2025 instituiu dois tributos centrais do modelo de IVA dual:

• Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) – de competência de estados e municípios;
• Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) – de competência da União.
  Esses tributos substituirão gradualmente o ISS, PIS e Cofins, e incidirão também sobre atividades de locação de imóveis em determinados casos.
  Conforme o artigo 251 da lei, o recolhimento do IBS e da CBS será obrigatório para pessoas físicas que:
• Possuírem mais de três imóveis alugados;
• Obtiverem receita bruta anual superior a R$ 240 mil com locações.
  Se o locador ultrapassar esses limites, mesmo que em até 20% dentro do exercício, estará sujeito à nova tributação.
  Diferentemente de outros pontos da Reforma, cuja aplicação plena será em 2033, a cobrança de IBS e CBS sobre locações começa já em 2026.
  Para os outros setores o sistema de transição funcionará da seguinte forma:
• 2026–2027: alíquotas iniciais simbólicas de IBS e CBS, permitindo adaptação de contribuintes e sistemas;
• A partir de 2028: aumento gradual das novas alíquotas e redução proporcional de ISS, PIS e Cofins;
• 2033: extinção dos tributos antigos e aplicação integral do IBS e da CBS.
  A legislação prevê redutores para amenizar os impactos:
• Redução de 70% na base de cálculo para locações residenciais, arrendamento ou cessão onerosa de imóveis;
• Redutor social de R$ 600 por imóvel residencial aplicado diretamente sobre a base de cálculo;
• Redução de 50% na base de cálculo para venda de imóveis;
• Para imóveis adquiridos até 31/12/2026, o valor de referência será o menor entre o custo de aquisição atualizado pelo IPCA e o valor oficial.
  Apesar dessas medidas, haverá acréscimo tributário para quem hoje paga apenas IRPF.
  A alienação de imóveis também passará a ser tributada por IBS e CBS, com redução de 50% na base de cálculo. O encargo se soma ao ITBI e ao IR sobre ganho de capital, que continuam vigentes.
  Já as locações por temporada (até 90 dias) serão equiparadas a serviços de hospedagem, com redução de apenas 40% da base de cálculo, o que aumentará a carga tributária para imóveis ofertados em plataformas como Airbnb e Booking.
  Diante do cenário apresentado o setor imobiliário devera sentir os impactos já nos primeiros anos da transição. Proprietários que se enquadram nos novos critérios precisarão ajustar seus cálculos de rentabilidade, considerando que parte da receita será direcionada ao pagamento de IBS e CBS. Desta forma refletindo em dois caminhos: aumento dos preços de aluguéis para repassar os custos ou redução da atratividade desse tipo de investimento, o que pode levar à migração de recursos para outras modalidades.
  Sendo assim e de suma importância o auxilio de Profissionais da contabilidade, pois terão papel estratégico nesse processo, orientando contribuintes sobre o correto enquadramento nas novas regras, projeção de carga tributária e alternativas de planejamento tributário dentro da legalidade.
  Espero ter auxiliado e orientado com as mudanças que estão surgindo, nos encontramos na próxima edição.

Por: Vandré Rodrigues
VR Consultoria e Gestão Contábil
Fone: 11 4651-2778 / 11 97087-6365